Służebności, to ograniczone prawa rzeczowe, które obciążają nieruchomości służebną w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości zwanej władnącą (służebność gruntowa), albo zapewnienie zaspokojenia określonych potrzeb osoby fizycznej (służebność osobista).
Jak każde ograniczenie prawo rzeczowe, służebność ogranicza możność dysponowania obciążoną nieruchomością przez jej właściciela.
Poniżej przedstawiamy regulacje prawne dotyczące możliwości oraz zasad zniesienia służebności.
Służebności gruntowe
Zgodnie z art. 285 Kodeksu Cywilnego nieruchomość może zostać obciążona służebnością, tj. prawem rzeczowym, polegającym na tym, iż właściciel określonej nieruchomości może w określonym zakresie korzystać z nieruchomości obciążonej takim prawem, albo też, na ograniczeniu zakresu uprawnień właściciela nieruchomości obciążonej wobec jego nieruchomości.
Kodeks cywilny dopuszcza zniesienie służebności, na następujących zasadach:
Art. 293 [Niewykonywanie]
§ 1. Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć.
§ 2. Jeżeli treść służebności gruntowej polega na obowiązku nieczynienia, przepis powyższy stosuje się tylko wtedy, gdy na nieruchomości obciążonej istnieje od lat dziesięciu stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności.
Art. 294 [Zniesienie za wynagrodzeniem] Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.
Art. 295 [Zniesienie bez wynagrodzenia] Jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.
Art. 246 [Zrzeczenie się]
Służebności osobiste
Zgodnie z art. 296 Kodeksu Cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowe.
Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.
Do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych, w związku z czym zastosowanie znajdą tu również regulacje dotyczące:
– wygaśnięcia wobec niewykonywania (art. 293 KC)
– zniesienia (art. 290 § 2, art. 294 i 295 KC)
– zmiany sposobu wykonywania (art. 291 KC)
– zmiany będącej następstwem podziału nieruchomości władnącej, chyba że chodzi o służebność drogi koniecznej ustanowioną na rzecz posiadacza samoistnego (art. 290 § 3 KC oraz art. 146 KC)
– zrzeczenia się ograniczonego prawa rzeczowego (art. 246 KC).
Dodatkowo na mocy art. 303 KC, jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.
Co istotne, służebność osobista nie stanowi przeszkody w prawnej do sprzedaży nieruchomości, jednak w praktyce pojawiłyby się trudności ze znalezieniem kupca, gdyż nikt nie zechce kupić nieruchomości, w której ma prawo mieszkać inna osoba.